1. Le condizioni dell’azione.
Il procedimento per convalida di sfratto è previsto in relazione a tre diverse fattispecie:
1. L’intimazione di licenza prima della scadenza della locazione: questa ipotesi ricorre quando, nell’ambito di un rapporto di locazione il cui termine finale non è ancora scaduto ed a prescindere da un fatto idoneo alla risoluzione, il locatore intenda intimare disdetta al conduttore al fine di evitare che il contratto si rinnovi tacitamente alla scadenza del termine. L’ordinanza di convalida, in questo caso, assumerà la forma di condanna in futuro, atteso che questa pronuncia è volta a prevenire il mancato rilascio dell’immobile alla scadenza del contratto (art. 657, primo comma c.p.c.);
2. L’intimazione di fratto dopo la scadenza della locazione: questa fattispecie sussiste quando, nell’ambito di un rapporto di locazione, il cui termine finale è già scaduto e nel quale non opera la tacita rinnovazione, il locatore intenda intimare la fratto al fine di rientrare in possesso del bene locato. In questo caso, a differenza del precedente, il locatore fa valere il diritto al rilascio che è già attuale, in quanto il termine finale apposto al contratto è scaduto e il rapporto non si è tacitamente rinnovato. L’ordinanza di convalida, in questo caso, assume la forma di una pronuncia di condanna, cui può darsi esecuzione immediata (art. 657, secondo comma c.p.c.);
3. L’intimazione d sfratto per morosità: questa fattispecie si ha quando, nell’ambito di un rapporto di locazione in cui si è verificato un fatto idoneo alla risoluzione consistente nell’inadempimento del conduttore all’obbligo di pagare il canone di locazione (c.d. morosità), il locatore intenda ottenere sia la risoluzione del contratto per inadempimento con conseguente rilascio dell’immobile, sia la condanna al pagamento dei canoni scaduti.
Il provvedimento giurisdizionale assume, pertanto, una natura complessa, in quanto integra contemporaneamente una pronuncia costitutiva (nella parte in cui dichiara la risoluzione del contratto) e una pronuncia di condanna (nella parte in cui ordina il rilascio del bene) (art. 658 c.p.c.).
Ad essa può aggiungersi, il decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni scaduti, che integra un’ulteriore pronuncia di condanna.
La c.d. Riforma Cartabia (D. Lgs n. 149 del 2022) ha esteso, inoltre, l’ambito di applicabilità del procedimento di convalida, di licenza per scadenza del contratto e di fratto per morosità, anche ai contratti di comodato di beni immobili e di affitto di azienda, modificando l’art. 657 c.p.c.
2. La competenza.
La competenza per il procedimento di intimazione di licenza o di fratto spetta al Tribunale del luogo ove si trova la cosa locata (art. 661 c.p.c.); si tratta di un’ipotesi di competenza per territorio inderogabile e questo vale sia per la fase sommaria che per quella ordinaria.
3. La forma dell’intimazione.
Il giudizio deve essere introdotto con atto di citazione che deve essere redatto a norma dell’art. 125 c.p.c. L’atto di citazione deve contenere l’invito al convenuto a comparire all’udienza indicata e l’avvertimento che se non compare, o comparendo, non si oppone, il giudice convalida la licenza o lo fratto ai sensi dell’art. 663 c.p.c. Tra il giorno della notificazione dell’intimazione e quello dell’udienza è previsto un termine libero non inferiore a venti giorni ed è sufficiente la sola comparizione personale dell’intimato ai fini dell’opposizione e del compimento delle attività previste a norma degli artt. da 663 a 666 c.p.c.
La notificazione della citazione introduttiva del giudizio non può essere compiuta al domicilio eletto (art. 660, primo comma c.p.c.); se essa non è fatta, inoltre, a mani proprie, l’ufficiale giudiziario deve spedire avviso all’intimato dell’effettuata notificazione a mezzo di lettera raccomandata e allegare all’originale dell’atto la ricevuta di spedizione (art. 660, settimo comma c.p.c.).
La violazione delle regole relative alla notificazione della citazione costituisce valido motivo di opposizione tardiva all’ordinanza di canvalida (art. 668 c.p.c.).
4. La fase sommaria del procedimento.
All’intimazione di licenza o di fratto per finita locazione o di fratto per morosità, con contestuale citazione per la convalida, segue una fase sommaria, la quale può culminare, secondo i casi, in tre diversi provvedimenti o in un non provvedimento. Si distinguono, quindi, quattro ipotesi:
1. Mancata comparizione o mancata opposizione dell’intimato: la prima ipotesi presa in considerazione dalla legge riguarda la mancata comparizione dell’intimante all’udienza fissata nell’atto di citazione che comporta la cessazione degli effetti processuali dell’intimazione (art. 662 c.p.c.).
La prima ipotesi problematica riguarda, tuttavia, la mancata comparizione o la mancata opposizione dell’intimato. Se il conduttore, ricevuta la regolare notifica dell’intimazione, omette di comparire o, pur comparendo, non si oppone tempestivamente, il giudice convalida la licenza o lo sfratto e dispone con ordinanza in calce alla citazione l’apposizione su di essa della formula esecutiva (art. 663, primo comma c.p.c.).
Nel caso di fratto per mancato pagamento del canone, la convalida è subordinata all’attestazione in giudizio del conduttore che la morosità persiste (art. 663, terzo comma c.p.c.).
L’ordinanza di convalida, se emessa in presenza dei suddetti presupposti sia sostanziali che processuali, può essere impugnata solo con la c.d. opposizione tardiva quando, tuttavia, ne ricorrano le rigorose condizioni. L’intimato non comparso può infatti proporre opposizione nel termine di dieci giorni dall’inizio dell’esecuzione, solo se prova o di non aver avuto conoscenza dell’intimazione per irregolarità della notifica o per caso fortuito o forza maggiore oppure se, pur avendo avuto conoscenza dell’intimazione, non sia potuto comparire all’udienza per caso fortuito o forza maggiore (art. 668, primo e secondo comma c.p.c.).
Ad eccezione di questa particolare ipotesi di impugnazione, l’ordinanza di convalida emessa in assenza dell’intimato chiude non solo la fase sommaria, ma l’intero procedimento e acquista efficacia di giudicato. Diverso è, invece, il caso dell’impugnazione dell’ordinanza di convalida ex art. 663 c.p.c. emessa al di fuori dei presupposti di legge.
In questo caso, infatti, il provvedimento sarà illegittimo e potrà essere impugnato con opposizione tardiva, sempre se ne ricorrono i rigorosi presupposti.
Si ritengono esperibili, inoltre, avverso l’ordinanza ex art. 663 c.p.c. non impugnabile con i mezzi ordinari di gravame, i mezzi straordinari di impugnazione, ossia l’opposizione di terzo e la revocazione per errore di fatto, o per dolo di una delle parti in danno dell’altra.
2. Comparizione ed opposizione dell’intimato con eccezioni non fondate su prova scritta: la seconda ipotesi che può verificarsi nella fase sommaria è quella in cui l’intimato compaia e formuli opposizione sollevando eccezioni non fondate su prova scritta.
Anche in questo caso, se vi è richiesta dell’intimante e non sussistono gravi motivi in contrario, la fase sommaria si conclude con un provvedimento, ma, diversamente dall’ipotesi precedente, esso non è idoneo a chiudere definitivamente il procedimento, che proseguirà nelle forme ordinarie. Questo provvedimento consiste in un’ordinanza non impugnabile di rilascio immediatamente esecutiva, con riserva delle eccezioni del convenuto nel corso della fase ordinaria del procedimento (art. 665 c.p.c.).
3. Comparizione ed opposizione dell’intimato con contestazione sull’ammontare dei canoni: la terza ipotesi riguarda soltanto lo sfratto per morosità e si verifica quando l’intimato compare e formula opposizione negando la propria morosità e contestando l’ammontare dei canoni preteso dall’intimante. Anche in questo caso, la fase sommaria può culminare in un provvedimento che non conclude definitivamente il procedimento, destinato a proseguire nelle forme ordinarie.
Questo provvedimento è un’ordinanza con cui il giudice può disporre il pagamento della somma non controversa concedendo al convenuto un termine non superiore a venti giorni per provvedervi.
Se il conduttore non ottempera all’ordine di pagamento, il giudice convalida l’intimazione di sfratto e pronuncia il decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni (art. 666 c.p.c.).
In questa ipotesi, a differenza della precedente, il provvedimento non contiene una condanna al rilascio, ma una condanna al pagamento della somma non controversa, mentre la condanna al rilascio può conseguire solamente alla mancata ottemperanza dell’ordine di pagamento.
4. Comparizione ed opposizione dell’intimato al di fuori dei casi particolari di cui agli artt. 665 e 666 c.p.c.: l’ultima ipotesi riguarda il caso in cui l’intimato compaia e formuli opposizione senza che ricorrano i casi particolari di cui agli artt. 665 e 666 c.p.c. (ad es. opposizione con eccezioni fondate su prova scritta).
In questo caso non vi è spazio per alcun provvedimento, in quanto la comparizione e conseguente opposizione del conduttore non permettono né l’adozione dell’ordinanza ex art. 663 c.p.c., né le meno afflittive ordinanze di cui agli artt. 665 e 666 c.p.c. Il giudice si limiterà, dunque, ad emettere il provvedimento di mutamento del rito ai sensi dell’art. 426 c.p.c., che segna il passaggio dalla fase sommaria a quella ordinaria.
5. La trasformazione del procedimento sommario in procedimento ordinario con rito locatizio.
La trasformazione del procedimento sommario in procedimento ordinario con rito locatizio è subordinata a due presupposti:
1. L’opposizione del conduttore (c.d. presupposto sostanziale): l’opposizione tempestiva è il presupposto sostanziale della trasformazione del rito, in quanto, se manca, il procedimento si chiude con l’ordinanza ex art. 663 c.p.c. senza il passaggio alla fase ordinaria.
Con riguardo alla forma dell’opposizione, trattandosi di domanda di rigetto, sarà di regola contenuta in una comparsa di risposta, ma ciò non è necessario, poiché l’opposizione tempestiva è efficace anche se formulata dall’intimato verbalmente in udienza, come si desume dall’art. 660, sesto comma c.p.c.
2. L’ordinanza di mutamento del rito (c.d. presupposto processuale): a seguito dell’opposizione tempestiva dell’intimato, il giudice, eventualmente dopo aver pronunciato i provvedimenti ex artt. 665 e 666 c.p.c., emette ordinanza di mutamento del rito con cui fissa l’udienza di prosecuzione del giudizio nelle forme ordinarie e il termine perentorio entro cui le parti dovranno provvedere all’integrazione dei propri atti introduttivi mediante deposito di memorie e documenti.
Da questo momento in poi il processo prosegue nelle forme del rito speciale locatizio (artt. 667 e 426 c.p.c.).